[Paja] normativa casas de paja.

[Daniel Castillejo Pons]

Hola, Claris, en principio, si es suelo rústico, no puedes construir nada. En Andalucía, si demuestras que la construcción está ligada a una explotación agropecuaria o a alguna actividad que se desarrolle en suelo rústico, te podrían dejar. No sé cómo será en Madrid. Te paso una guía de los pasos a dar, legalmente hablando. Hacerlo de estranjis sería otro cuento totalmente diferente.


 
 

 * * *

PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN DARSE DESDE QUE SE PLANTEA LA IDEA DE CONSTRUIR UN EDIFICIO HASTA QUE SE MATERIALIZA.

La siguiente relación de pasos y procedimientos es
una aproximación a la realidad, planteada como una ayuda u orientación
al cliente. No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo
que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.

Básicamente necesita un proyecto técnico visado,
redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho
proyecto usted seguramente deberá realizar las siguientes tareas:

- solicitar la licencia urbanística en el Ayuntamiento.
- contratar un constructor.
- contratar una póliza de seguro por daños
materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes
de 10 años desde la fecha de construcción).
- solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria. 
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Juanjo
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 22/09/06, 08:58:43    #2  
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Fecha de Ingreso: oct  2005
Mensajes: 3.774   A) Encargo y redacción del proyecto 
________________________________
 
A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

Contactar con un profesional para que le asesore
Si está leyendo este documento ya ha dado el primer paso. Debe dejarse aconsejar por el profesional que le ayudará.
Puede contactar con más de un profesional, e incluso
de distintas especialidades, pero siempre deberá haber un profesional
coordinador en quien usted deberá depositar su confianza. Este
profesional será en general el arquitecto.
Deberá informar al arquitecto de todos los contactos
relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o
industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.

Facilite al arquitecto toda la documentación y datos que le solicite para la redacción del proyecto
Rellene el cuestionario de proyecto con rigor y
sinceridad, procure ser preciso, respondiendo sin ambigüedades. Todos
estos datos serán tratados con la confidencialidad de la relación
profesional arquitecto-cliente. Con ello conseguirá que el producto
final se ajuste fielmente sus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de las respuestas
que usted escriba en el cuestionario, y le hará una serie de preguntas
o comentarios de aclaración para afinar al máximo en sus preferencias y
evitar la aparición de posibles incompatibilidades.

Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto (solo en caso de obra nueva)
Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de
Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro
de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de que vaya a
venderla antes de 10 años). La compañía aseguradora le exigirá la
presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la
Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos,
pruebas y ensayos, entre ellos un estudio geotécnico del terreno.
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor,
puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por
el arquitecto, lo que redundará en una mayor calidad del mismo y
adecuación a la realidad.

Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio
No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales:

a) Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el
arquitecto superior junto con otros técnicos, generalmente
especialistas relacionados con instalaciones. 
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase
de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla
el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.

b) Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

- Arquitecto: es el director máximo de la obra.

- Arquitecto técnico o aparejador: interviene
durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más
estrecho con los trabajos, podría decirse que es el delegado del
arquitecto en la obra.

- Coordinador en materia de seguridad y salud en la
construcción: es necesario cuando las obras superan una determinada
cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a
coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o
hay subcontratistas (casi siempre). Su función es EXCLUSIVAMENTE
comprobar las medidas de seguridad.

- Organismo de Control Técnico de la Edificación u
OCT (solo en obra nueva): independientemente del control técnico que
llevarán a cabo el Arquitecto y en su caso Arquitecto Técnico, es
obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la
edificación sólo cuando se debe constituir la póliza de seguro decenal.
Se encargan de supervisar la ejecución de las obras paralelamente a la
que realizan el arquitecto y el arquitecto técnico o aparejador, sin
que puedan sustituirlos. Suele ser un arquitecto técnico que realiza
visitas periódicas a la obra.

- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio
realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben
realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el
Estudio Geotécnico del terreno así como de los ensayos de los distintos
materiales (obligatorios siempre).

Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir
No es lo mismo construir un chalet que un bloque de
apartamentos o una granja. Tampoco es lo mismo construir un chalet con
calefacción eléctrica que el mismo chalet con un tanque de gas propano,
ni una reforma de una casa antigua.
Necesitará que le preparen la siguiente documentación:

- PROYECTO B�SICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.
- PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el
inicio de las obras. Generalmente el arquitecto suele redactar un
documento conjunto llamado PROYECTO B�SICO Y DE EJECUCIÓN.
- Si para ejecutar las obras es preciso demoler
antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que en
general si es sencillo le redactará el mismo arquitecto sin incremento
de coste.
- ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN.
Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza los
115.000 € aproximadamente, o completo en
caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto,
pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa
por separado.
- Si la obra tiene instalaciones especiales o supera
determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS
ESPEC�FICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de
Industria de la DGA, consulte al arquitecto para más detalles. En
general estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que
también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los
correspondientes certificados.
- Si la obra tiene elementos que puedan considerarse
como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o
peligrosas (almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas
industriales, maquinaria especial, bares, restaurantes, cafeterías...),
necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general el arquitecto o el
profesional que corresponda redactará un PROYECTO B�SICO Y DE EJECUCIÓN
que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la
tramitación es más compleja.

Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones
Si decide cambiar alguna de las especificaciones de
proyecto que le ha comunicado al arquitecto, comuníqueselo lo antes
posible para ajustar de nuevo todo el proyecto. Tenga en cuenta que una
modificación importante alargará los plazos de entrega. 
El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución

Solicite al arquitecto documentación de cara a evaluar la marcha del proyecto
Es bueno que participe en la marcha del proyecto y
pueda verificar que la solución planteada por el arquitecto se ajusta a
lo que usted desea.
Analice la documentación con seriedad. Plantee las modificaciones necesarias con precisión, sin ambigüedades. 
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Juanjo
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 22/09/06, 09:02:09    #3  
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Fecha de Ingreso: oct  2005
Mensajes: 3.774   B) Antes de iniciar las obras (I) 
________________________________
 
B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS (I)

Cuando el proyecto haya sido acabado
El arquitecto depositará en el Colegio Oficial de
Arquitectos de Aragón los ejemplares del proyecto (por norma general
siete copias). Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados con
el arquitecto por la redacción del proyecto. Un ejemplar se quedará en
el mismo Colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los cinco
restantes serán para usted.

Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras en el
Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el
proyecto. Generalmente le pedirán dos o tres ejemplares del mismo,
aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más
(si necesita más copias solicíteselas al arquitecto).
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:

- informe urbanístico del técnico municipal.

- informe de habitabilidad de la Diputación General
correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar
personas).

- informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de
municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el
edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está
próximo a un edificio catalogado).

- informe de la Comisión Provincial de Ordenación
del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo
clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad
calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.

- informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

- informe del Servicio Provincial de Turismo de la
Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a
hotel, albergue, restaurante,...

- informe de la Confederación Hidrográfica
correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,... o cuando se
pretende disponer una fosa séptica.

- ...

Estos informes pueden ser desfavorables, en ese
caso, en el informe se le indicarán las deficiencias que pudiera tener
el proyecto. Debe proporcionar al arquitecto cuanto antes una copia de
todos los informes para que proceda a la subsanación de errores, cosa
que deberá hacer sin coste alguno.

Solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios
Para contratar a un constructor, contacte con varios
de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la
documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan
ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

- comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar
(fontanería, electricidad,...) Si es así deberá tener además en cuenta
las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero,
electricista,...), bien porque se las proporcione el constructor
(subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted
directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).

- examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.

- y por supuesto, el PRECIO. En principio,
desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o
jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar
diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y
otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber
gato encerrado (distintas calidades y acabados).

- el TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy
pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una
empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica,
pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

- Las subcontratas suelen realizarse para tareas
específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos
revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en
su trabajo, lo que es una garantía de calidad.

- Por contra. la presencia de subcontratas exige
SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD
EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a
coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros
trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil). 
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 22/09/06, 09:02:31    #4  
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Fecha de Ingreso: oct  2005
Mensajes: 3.774   B) Antes de iniciar las obras (II) 
________________________________
 
B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS (II)

Contratación del constructor
Antes de proceder a contratar pida asesoramiento al
arquitecto, ya que este evaluará si las ofertas presentadas se ajustan
al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es
preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el
contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de
esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante
la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras.
En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier
modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de
proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor,
promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE
GARANT�A, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%)
de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un
tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma
podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer
antes de haber concluido completamente la relación contractual con el
constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el
constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).

Contrate a un arquitecto técnico o aparejador
El aparejador es, en general, imprescindible y
obligatorio en la mayoría de las obras (consulte con el arquitecto para
su caso concreto). Aunque el arquitecto superior es el mejor conocedor
del proyecto y supervisa las obras, es el arquitecto técnico o
aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la
obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y
es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de
seguridad y salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el aparejador sea de la
confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún aparejador,
déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los arquitectos
suelen colaborar con algún arquitecto técnico de confianza que es
plenamente conocedor del proyecto.
Si usted quiere algún aparejador en particular,
dígale al arquitecto quién es, para que pueda implicarse en el proyecto
lo antes posible y conocerlo en profundidad.
Por norma general, desconfíe de aquellos arquitectos
técnicos propuestos por el constructor: la labor del técnico es la de
supervisar la obra, verificar que el constructor realiza bien su
trabajo con los materiales adecuados, y que llegue a sus manos en
perfectas condiciones. Un aparejador propuesto por un constructor puede
ser que tenga algún tipo de relación con él, y por tanto no será
objetivo a la hora de juzgar la calidad de la ejecución de la obra. En
cualquier caso, está siempre por encima el arquitecto superior, que es
el director de las obras, pero podría darse un conflicto técnicoentre la decisión del arquitecto y la del aparejador, cosa que no es
aconsejable y que solo lleva a problemas en la obra. Tanto el
arquitecto como el aparejador deben ser de su absoluta confianza, y
para eso cobran. Recuerde que usted puede contratar la dirección de
obra con un arquitecto distinto al que le hizo el proyecto.

En caso de que vaya a necesitar un crédito hipotecario
Si va a necesitar un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente:

- En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
- Al contratar el seguro hipotecario casi con total
seguridad el banco le obligará a contratar además el seguro de
responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra
nueva si la va a vender antes de diez años) con una determinada
compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo
en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en
general los bancos utilizan el reclamode los tipos de interés, pero aprovechanestos resquicios para sacar más tajada a la operación.

Usted debería poder negociar libremente qué compañía
de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que
se explicará mas adelante.

Contrate una OCT (Organismo de Control Técnico) (sólo en caso de obra nueva) y un Laboratorio de Ensayos
Para que pueda contratar la póliza de seguro de
daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no
autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía
aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad
de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha
entidad de control técnico necesitará conocer las características
fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales
(ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado. 
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 22/09/06, 09:04:00    #5  
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Fecha de Ingreso: oct  2005
Mensajes: 3.774   C) Inicio de las obras 
________________________________
 
C) INICIO DE LAS OBRAS

Recuerde que NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha
obtenido la preceptiva licencia de urbanística o de obras, o no ha
realizado el estudio geotécnico ni contratado una Entidad de Control de
Calidad.

Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario
que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado
de inicio de obra y obtener el libro de órdenes

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción
El promotor es responsable en materia de seguridad y
salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los
técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo,
los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que
en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo
que se le supone directamente responsable de su implantación en la
obra), por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro
que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas
unifamiliares (unos 300 ó 450 € aproximadamente) y aunque no suele
tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD
El contratista principal y cada subconstratista
están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste
a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de
seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al
coordinador en materia de seguridad y salud (o a la Dirección
Facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán
el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede
emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al
constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.

Comunique el inicio de obras a la autoridad laboral competente
Con el plan de seguridad aprobado, deberá usted,
como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral
competente, que es la que se reseña a continuación:

SR. DIRECTOR DEL GABINETE TÉCNICO PROVINCIAL DE HIGIENE Y SEGURIDAD DE LA D.G.A.
Calle
C.P. Ciudad Provincia

Esta comunicación se realiza con un impreso normalizado, solicite un ejemplar a su arquitecto. 
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 22/09/06, 09:06:26    #6  
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Fecha de Ingreso: oct  2005
Mensajes: 3.774   D) Durante las obras 
________________________________
 
D) DURANTE LAS OBRAS

Compruebe la marcha de los trabajos
Aunque usted no sea experto en la materia, es
recomendable que supervise con cierta frecuencia la marcha de los
trabajos. No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan
un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución,
pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los
siguientes:

- tipo y modelo de baldosas.
- tipo y modelo de carpinterías.
- tipo y modelo de radiadores
- tipo y modelo de mecanismos eléctricos.
- colores...

Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa.

Un comentario importante: las obras de construcción no son una ciencia exacta.
Los profesionales que trabajamos en ello lo sabemos y estamos
acostumbrados pero si usted no es una persona con conocimientos de
construcción, es posible que pueda interpretar de forma distinta o
errónea distintos procesos constructivos. Si usted cree que algo está
mal hecho, comuníquelo a la dirección facultativa lo antes posible, es
difícil que se trate de un error, puesto que tanto el aparejador como
el arquitecto comprueban con cierta regularidad los trabajos, pero
nadie es perfecto, y la solución técnica en ese caso tiene que venir
siempre de la mano de los profesionales.

Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto, por
intrascendente que parezca, deberá notificarlo inmediatamente a la
dirección facultativa ANTES que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por
escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar
claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y
si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita
por todas las partes que intervengan en la obra (usted como promotor,
el constructor o industrial implicado en la modificación, y la
dirección facultativa)

Abonos parciales: certificaciones de obra
La relación económica va a tenerla usted
directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que
mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se
la abone.
Es MUY RECOMENDABLE que siga el siguiente protocolo:

- compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como Arelación valorada@). Si no hay relación valorada, solicítesela al constructor, de esta forma sabrá qué es lo que está pagando.
- facilite una copia de la relación valorada a la
dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que
efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado
bien.
- pague al constructor cuando la dirección
facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a
proyecto de forma correcta. La dirección facultativa le puede
confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo
que se llama Acertificación de obra@, en general no suele hacerse salvo en obras para la Administración, en las que es obligatorio.

Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un préstamo
hipotecario a una entidad de crédito, lo mas probable es que le exijan
presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el
dinero del préstamo.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario,
el banco o caja de ahorros le solicitará abundante documentación, entre
ella la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN, (solo en caso de
obra nueva) generalmente será solicitada directamente desde la Notaría
o la entidad de crédito al arquitecto redactor de forma completamente
transparente para usted.
Recuerde que un crédito hipotecario tiene peculiaridades, entre otras las siguientes:

- la entidad de crédito encarga a una sociedad de tasación la valoración de las obras proyectadas.
- esta valoración no tiene porqué coincidir con la de proyecto.
- en muchos casos el crédito hipotecario no se
concede por el total del valor de tasación, sino por un porcentaje en
torno al 80%.  
 
 
 




________________________________
De: clarys 63 <clarys.ml32i en gmail.com>
Para: paja en amper.ped.muni.cz
Enviado: dom,20 diciembre, 2009 14:07
Asunto: [Paja] normativa casas de paja.

Hola, mi nombre es clara, 

Tenemos un terreno rustico a nuestra disposicion dentro de unos meses, y pensabamos experimentar con la bioconstruccion. El terreno esta dentro de la comunidad de madrid, alguien puede informarme de que pasos son necesarios? en nuesta mente estaban las casa de paja sin cimientos, hay que solicitar algun permiso?

gracias y un saludo



      
------------ próxima parte ------------
Se ha borrado un adjunto en formato HTML...
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